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一,、政策背景

為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序,，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展,，結(jié)合我市實(shí)際,，制定出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》。

二,、起草過程

按照市政府工作安排,，我局會(huì)同市自然資源和規(guī)劃局、行政審批服務(wù)局,、房產(chǎn)服務(wù)中心等單位聯(lián)合起草了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》,，在廣泛征求各相關(guān)職能部門意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)多次修改,，起草了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）,，2020年12月9日，我局又征求了新大置業(yè),、華廈房地產(chǎn),、青云城投等14家規(guī)模較大骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意見，其中有2家企業(yè)提出意見建議,，涉及規(guī)范房地產(chǎn)中介市場收費(fèi),、合理進(jìn)行車位配比,、房地產(chǎn)項(xiàng)目取消裝配式建筑比例、降低預(yù)售資金監(jiān)管比例等4個(gè)問題,，針對(duì)企業(yè)提出建議,，我們又分別與相關(guān)部門進(jìn)行了對(duì)接，其中關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介市場收費(fèi)問題屬市場行為,；關(guān)于合理進(jìn)行車位配比問題,，目前市自然資源和規(guī)劃局正在對(duì)《安丘市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》進(jìn)行修訂；關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目取消裝配式建筑比例問題,，與《濰坊市人民政府辦公室關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑實(shí)施方案》（濰政辦字﹝2019﹞145號(hào)）及濰坊市住建局,、濰坊市自然資源和規(guī)劃局《關(guān)于加快推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的實(shí)施意見》（濰建發(fā)﹝2020﹞7號(hào)）規(guī)定要求不符，濰坊市文件要求,，從2020年開始,，各縣市新出讓建筑面積50000平方米以上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，裝配式建筑比例為15%,，以后每年原則上按不低于2%比例遞增,；關(guān)于降低預(yù)售資金監(jiān)管比例問題，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信等情況已對(duì)預(yù)售資金實(shí)行分類監(jiān)管,。故上述建議均未予采納,。

三、出臺(tái)目的

結(jié)合我市實(shí)際,，在廣泛征求各相關(guān)職能部門及房地產(chǎn)企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,，為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，從源頭上整治房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為,，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益,。

四、決策依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷售條例》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等,。

五,、重要舉措

《意見》共分7部分16條，主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從供地,、規(guī)劃審批,、過程監(jiān)管、房屋交付到物業(yè)管理全過程進(jìn)行了規(guī)范,。具體內(nèi)容包括：

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理,。一是科學(xué)編制住宅用地年度供地計(jì)劃。建立住宅用地供應(yīng)與商品房庫存狀況掛鉤機(jī)制,，根據(jù)商品住房庫存消化周期,，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模。二是有序?qū)嵤┡f城改造。自2021年2月1日起,，停止實(shí)施新的舊城改造項(xiàng)目,。原已批準(zhǔn)的舊城改造項(xiàng)目，在2021年1月31日前未經(jīng)市政府土地定價(jià)會(huì)議確定土地價(jià)格并批復(fù)的,，不再享受優(yōu)惠政策,；經(jīng)市政府土地定價(jià)會(huì)議確定土地價(jià)格并批復(fù)的，按定價(jià)會(huì)議紀(jì)要執(zhí)行,。因政府原因?qū)е聼o法如期供地的,，原則上實(shí)行“一事一議”。三是規(guī)范土地交易行為,。自2021年2月1日起,，廢止《安丘市人民政府關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)企業(yè)退城進(jìn)園的暫行規(guī)定》（安政發(fā)〔2007〕10號(hào)）和《安丘市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)退城進(jìn)園暫行規(guī)定實(shí)施細(xì)則》，不再辦理工業(yè)用地變更為商業(yè),、住宅用地手續(xù),。四是嚴(yán)把住宅類用地競買準(zhǔn)入關(guān)。加強(qiáng)對(duì)住房用地購地資金來源,、企業(yè)資金實(shí)力和信用等情況的審查,，對(duì)“聯(lián)合懲戒對(duì)象”，或大股東被列入“黑名單”,，或信用考評(píng)等級(jí)為C級(jí)的問題開發(fā)企業(yè),，禁止進(jìn)入商住類用地“招拍掛”市場,。五是加大住宅類用地批后監(jiān)管力度,。對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，超過約定時(shí)間未動(dòng)工開發(fā)滿1年的,，按照土地出讓或劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi),；未動(dòng)工開發(fā)滿2年的，由市政府依法無償收回土地使用權(quán),。

（二）加強(qiáng)規(guī)劃審批管理,。嚴(yán)格制定實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，經(jīng)市城建會(huì)審定的規(guī)劃方案,，任何單位和個(gè)人不得擅自變更和調(diào)整,，確因公共利益或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要變更的，依法定程序辦理變更手續(xù),。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目過程監(jiān)管,。一是開展常態(tài)化房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為整治工作。對(duì)未取得用地,、規(guī)劃,、施工許可證擅自動(dòng)工，未辦理商品房預(yù)售許可證擅自預(yù)售,，不按期交房,、未經(jīng)驗(yàn)收備案交房入住,，挪用業(yè)主辦證費(fèi)用，發(fā)布虛假信息等違法違規(guī)行為,，從嚴(yán)從重處罰,，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。二是對(duì)問題企業(yè)限制新項(xiàng)目建設(shè),。在問題未解決前,，不予為其新項(xiàng)目（新樓座）辦理用地、規(guī)劃,、施工許可,、預(yù)售許可等手續(xù)。三是加大商品房銷售市場管理,。嚴(yán)控監(jiān)管賬戶資金留存比例,，防止因資金監(jiān)管不到位出現(xiàn)新的問題項(xiàng)目。對(duì)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納入重點(diǎn)監(jiān)管,，視情節(jié)輕重,，增加監(jiān)管資金留存比例。嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息,、惡意炒作等不正當(dāng)宣傳行為,。 四是規(guī)范工程款撥付行為。嚴(yán)厲懲處惡意拖欠工程款,、對(duì)欠薪上訪案件不配合,、處理不及時(shí)的開發(fā)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人。對(duì)拖欠工程款導(dǎo)致農(nóng)民工工資糾紛久拖不決的開發(fā)企業(yè),，相關(guān)問題處結(jié)前不再批準(zhǔn)其新項(xiàng)目開工建設(shè),。

（四）規(guī)范商品房交付行為。一是進(jìn)一步規(guī)范商品房交付條件,。商品房交付使用時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》相關(guān)約定進(jìn)行,，并完成物業(yè)承接查驗(yàn)。開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關(guān)費(fèi)用或簽署物業(yè)管理文件（如物業(yè)服務(wù)費(fèi),、裝修保證金和垃圾清運(yùn)費(fèi)等）作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件等,。二是加強(qiáng)對(duì)商品房交付行為監(jiān)管。對(duì)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收交房,，供排水,、供熱、供電,、燃?xì)獾然A(chǔ)配套設(shè)施不完善交房等違規(guī)行為,，依照相關(guān)法律法規(guī)予以嚴(yán)肅處理。

（五）提升物業(yè)服務(wù)水平。一是堅(jiān)決杜絕房產(chǎn)銷售與物業(yè)管理脫節(jié)問題,。開發(fā)建設(shè)單位在竣工交房時(shí),，必須與前期物業(yè)備案企業(yè)做好物業(yè)承接工作，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,，并于物業(yè)交付使用時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開承接查驗(yàn)結(jié)果,。二是依法規(guī)范物業(yè)企業(yè)經(jīng)營行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)培訓(xùn),，提升物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力,，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,，對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施信用監(jiān)管,。

（六）健全誠信評(píng)價(jià)管理體系。加強(qiáng)誠信評(píng)價(jià)結(jié)果運(yùn)用,，定期公布企業(yè)誠信評(píng)價(jià)等級(jí),，并將其作為土地供應(yīng)、規(guī)劃審批,、項(xiàng)目預(yù)售,、企業(yè)資質(zhì)調(diào)整的重要依據(jù)。對(duì)歷史遺留問題項(xiàng)目化解不積極,、久拖不決的房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)直接評(píng)定為B級(jí),，在日常管理中加強(qiáng)監(jiān)管；對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的,，直接評(píng)定為C級(jí),，列入房地產(chǎn)市場主體黑名單，實(shí)行聯(lián)合懲戒,，在市場準(zhǔn)入,、監(jiān)管資金、建筑勞務(wù)工資保證金等均按照最高上限予以監(jiān)管,，并限制或禁止企業(yè)及關(guān)聯(lián)方參與有關(guān)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。

（七）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。成立由自然資源和規(guī)劃局,、住建局、審批服務(wù)局,、房產(chǎn)服務(wù)中心,、人防中心、發(fā)改局,、財(cái)政局,、稅務(wù)局、市場監(jiān)管局、行政執(zhí)法局,、公安局,、法院等單位組成的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，定期或根據(jù)需要召開聯(lián)席會(huì)議研究解決我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的突出問題,。全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管,，幫助企業(yè)解決問題，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn),，推動(dòng)營商環(huán)境持續(xù)向好,。

六、解讀部門及咨詢方式  

解讀單位：市住建局

    解讀顧問：劉京濤

　  咨詢電話：0536-4187069